SCPI et OPCI sont tous deux des produits issus de la pierre, c’est-à-dire de l’immobilier. Ils sont pilotés par des sociétés de gestion spécialisées et sont destinés aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels. Leur finalité est de distribuer des revenus locatifs qui seront utilisés à titre de revenus complémentaires ou de primes de versement dans une assurance-vie afin de préparer sa retraite. Quelle est la différence entre ces deux véhicules de placement à succès grandissant, tous deux de la famille pierre-papier ?
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : un actif 100% pierre
Les SCPI se constituent intégralement d’immobiliers diversifiés. C’est pourquoi, elles se classent en trois grands groupes qui sont les suivants :
Les SCPI de rendement
Le parc immobilier des SCPI de rendement comprend des murs de boutiques et de magasins, des immeubles à usage de bureau, des locaux d’activité, des entrepôts logistiques. Les résidences seniors, les centres de santé, les hôpitaux de même que les immeubles rattachés à l’éducation rejoignent aussi le parc des SCPI de rendement, d’où une « ultra-diversification » de ce dernier. Les locataires étant ciblés (professionnels, associations, etc.), les loyers sont sécurisés et élevés. Ce qui donne lieu à un excellent rendement, qui a atteint son pic en 2018 avec plus de 7% pour certaines SCPI. Pour 2020, celui-ci a été évalué à 4.2% en moyenne.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales en revanche reposent sur de l’immobilier résidentiel incluant des logements neufs et anciens. Les dispositifs de défiscalisation s’appliquent sur des derniers afin de permettre à l’investisseur de réduire son impôt sur le revenu. Ainsi, les SCPI fiscales se déclinent en SCPI Pinel, SCPI de déficit foncier et SCPI Malraux.
Les SCPI de plus-value
Quant aux SCPI de plus-value, elles tirent profit de l’immobilier acquis à prix décoté et qui fera l’objet d’une revalorisation. Le but est de produire des gains au moment de la revente.
Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) : de la pierre et des valeurs mobilières
En ce qui concerne les OPCI, ils utilisent aussi la pierre comme les SCPI, mais incluent en revanche des valeurs mobilières et des liquidités. Ils ont pour objectif de faciliter la sortie de l’investisseur et par conséquent de favoriser leur liquidité.
Les OPCI intègrent donc les actifs comme suit : de l’immobilier à hauteur de 60% minimum, et des liquidités obligatoires (40%). Ils utilisent aussi des actions et des obligations mais qui sont facultatives.
Exemple de composition d’un OPCI : immobilier (60%) + liquidités (40%) ou immobilier (70%) + liquidités (30%) ou encore immobilier 60% + actions et obligations (20%) + liquidités (10%). Par ailleurs, le parc immobilier des OPCI se compose d’immobiliers aussi bien résidentiels que professionnels.
Si les SCPI sont classées en 3 catégories comme nous l’avons détaillé plus haut, les OPCI quant à eux se distinguent par leus deux formes juridiques. D’une part les sociétés à prépondérance immobilière à captal variable (SPPICAV) et d’autre part les fonds de placement immobilier (FPI).
Les SCPI et les OPCI peuvent être souscrits en direct et aussi à travers un contrat d’assurance-vie. Dans ce dernier cas, l’investisseur ne perçoit pas directement les revenus puisqu’ils sont versés dans l’épargne de l’investisseur. Ce sont des produits financiers règlementés et dont la commercialisation est contrôlée par l’Autorité des marchés financiers.
Pour investir en SCPI ou en OPCI, l’investisseur pourra se tourner vers les conseillers en investissements financiers (CIF) agréés. Ce sont par exemple les conseillers en gestion de patrimoine et les courtiers. Attention toutefois aux arnaqueurs qui opèrent sur les plateformes en ligne : toujours vérifier que les CIF sont enregistrés sur le registre de l’ORIAS et sur le REGAFI.
